Sono diversi i passaggi operativi da seguire e le verifiche da effettuare, prima di poter rilasciare il visto di conformità per il superbonus del 110% e consentire così al beneficiario della maxi detrazione fiscale di optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. Quali sono dunque i principali controlli e la documentazione da esaminare per poter validamente rilasciare il visto di conformità? L’attività può essere suddivisa sulla base di un criterio logico a step progressivi: partendo dall’identificazione del beneficiario del superbonus per arrivare all’apposizione vera e propria del visto di conformità, passando per la verifica della documentazione tecnica inerente al tipo di interventi effettuati e alle spese sostenute.
Il visto di conformità richiesto dall’art. 119 del decreto Rilancio, necessario per l’esercizio dell’opzione per la cessione o lo sconto in fattura, è un “visto leggero” per cui il professionista incaricato non dovrà esaminare nel merito i documenti su cui si basa la spettanza del superbonus.
Le attività da svolgere consistono unicamente nell’esame dal punto di vista formale dell’esistenza dei documenti e dei titoli necessari per la spettanza dell’agevolazione fiscale e nella verifica, sulla base delle spese sostenute per le varie tipologie di interventi, dell’importo del superbonus suscettibile di cessione o di sconto in fattura.
Chi può rilasciare il visto
Il visto di conformità verrà rilasciato ai sensi dell’art. 35, D.Lgs. n. 241/1997, dai soggetti indicati nelle lettere a) e b) dell’art. 3, D.P.R. n. 322/1998, ovvero dagli iscritti negli albi dei dottori commercialisti, dei ragionieri e dei periti commerciali e dei consulenti del lavoro, dagli iscritti alla data del 30 settembre 1993 nei ruoli di periti ed esperti tenuti dalle CCIAA per la sub-categoria tributi, in possesso di diploma di laurea in giurisprudenza o in economia e commercio o equipollenti o diploma di ragioneria, nonchè dai responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF imprese.
Nel caso in cui la cessione del credito o lo sconto in fattura venga richiesto non al termine dei lavori, ma in base agli stati di avanzamento dei lavori, le operazioni inerenti al rilascio del visto di conformità dovranno essere eseguite e ripetute per ogni singolo SAL.
Ciò premesso, in attesa che vengano definite apposite linee guida da parte delle categorie professionali interessate, vediamo quali sono i principali controlli e la documentazione da esaminare per poter validamente rilasciare il visto di conformità utile alla cessione o allo sconto in fattura del superbonus.
Criterio logico a step progressivi
Tale attività può essere suddivisa sulla base di un criterio logico a step progressivi, che partendo dall’identificazione del beneficiario/i del superbonus arriva all’apposizione vera e propria del visto di conformità passando per la verifica della documentazione tecnica inerente al tipo di interventi effettuati ed alle spese sostenute.
Poiché buona parte, se non tutta, la documentazione che verrà consegnata al professionista incaricato del rilascio del visto sarà in copia, è necessario premettere fin da subito, che il documento più importante da acquisire (con tanto di allegata copia del documento di identità del soggetto che la rilascia) sarà costituito dalla dichiarazione del beneficiario della detrazione che attesta la conformità dei documenti consegnati in copia rispetto all’originale.
I vari passaggi per arrivare al visto di conformità possono essere suddivisi sulla base della seguente scaletta operativa:
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Visto di conformità per il 110% – I passaggi operativi
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Step 1
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Soggetto(i) beneficiario(i) della detrazione
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Step 2
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Tipologia di immobile(i) oggetto dei lavori
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Step 3
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Tipologia di intervento(i) effettuati
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Step 4
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Verifica delle spese relative agli interventi
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Step 5
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Asseverazioni, attestazioni, autocertificazioni etc.
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Step 6
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Rilascio visto di conformità – dichiarazione del professionista
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Il beneficiario della detrazione
In questo primo step il professionista incaricato del rilascio del visto di conformità dovrà verificare che, dal punto di vista soggettivo, il beneficiario o i beneficiari della detrazione rientrino tra quelli ammessi. Tale verifica consiste sia nell’acquisizione delle informazioni in ordine alla tipologia di soggetto beneficiario, sia in relazione al titolo di proprietà o di possesso/detenzione che lo lega all’immobile oggetto degli interventi agevolabili.
Rispetto al primo requisito le possibili alternative, tutte validamente accettabili, saranno:
– condominio;
– persona fisica, al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione;
– istituto autonomo case popolari o simili;
– cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
– ONLUS, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
– associazioni e società sportive dilettantistiche (solo per i locali spogliatoio).
Nel caso in cui il beneficiario sia una persona fisica, sarà opportuno che il professionista incaricato si faccia rilasciare anche specifiche autocertificazioni relative:
1) alla circostanza che gli interventi agevolati riguardano beni immobili non utilizzati come beni strumentali, come beni patrimonio o come beni merce nell’ambito dell’attività d’impresa, arte o professione;
2) al fatto di non beneficiare del superbonus su un numero superiore alle due unità immobiliari.
Rispetto al secondo requisito il professionista dovrà verificare anche il titolo che lega il soggetto beneficiario all’immobile oggetto degli interventi agevolati.
La circolare n. 24/E del 2020 condiziona la verifica del titolo di possesso o detenzione alle sole persone fisiche che sostengono le spese agevolabili, ma in realtà tale verifica si rende necessaria anche in altre situazioni. A tale proposito si pensi, tanto per fare un esempio, alla società sportiva dilettantistica che effettua i lavori sullo spogliatoio di proprietà del Comune, dalla stessa utilizzato in virtù di un contratto di locazione.
Lo stesso documento di prassi ha altresì precisato che il titolo di possesso o detenzione, oltre che essere idoneo, deve anche essere presente “al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio”. Ciò lascia ovviamente intendere che il professionista dovrà verificare anche tale requisito, richiedendo gli opportuni documenti o le apposite dichiarazioni sostitutive ai beneficiari.
Tale titolo di possesso o detenzione dell’immobile, può variare all’interno delle seguenti casistiche, tutte accettabili:
– possesso in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
– detenzione sulla base di un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato;
– qualifica di familiari del possessore o del detentore come individuati dall’art. 5, comma 5, TUIR (coniuge, componente dell’unione civile ex lege n. 76/2016, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di fatto ai sensi della legge n. 76 del 2016;
– possesso, in qualità di promissario acquirente, dell’immobile oggetto di intervento, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato che preveda espressamente tale immissione nel possesso.
AttenzioneLa circolare n. 24/E/2020 prevede espressamente che, al fine di garantire la necessaria certezza ai rapporti tributari, la mancanza di un titolo di detenzione dell’immobile risultante da un atto registrato, al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, preclude il diritto alla detrazione anche se si provvede alla successiva regolarizzazione. Ciò significa che il professionista chiamato al rilascio del visto di conformità dovrà accertarsi della sussistenza di tale titolo e della data dello stesso.
Per quanto riguarda invece i familiari sono necessarie le seguenti e ulteriori due condizioni che il professionista dovrà accertare:
– che siano conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, se antecedente all’avvio dei lavori;
– che le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può però esplicarsi la convivenza.
Ovviamente i familiari non dovranno avere un contratto di comodato ma è sufficiente che gli stessi attestino, tramite dichiarazione sostitutiva di atto notorio, la loro condizione.
Attenzione anche alla situazione reddituale del beneficiario. Per le persone fisiche la circolare n. 24/E/2020 ha infatti precisato che il superbonus non spetta ai soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito. Anche in questo caso il soggetto incaricato del rilascio del visto di conformità dovrà effettuare le verifiche del caso per accertarsi che il beneficio possieda redditi imponibili, anche astrattamente, all’imposta sul reddito.
Per tale verifica si potrebbe richiedere copia dell’ultima dichiarazione dei redditi presentata o, in alternativa, una autodichiarazione del beneficiario.
Di seguito si riportano, a titolo di esempio, alcuni documenti che il professionista incaricato del rilascio del visto dovrà richiedere ed esaminare in questa prima fase.
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Verifica dei beneficiari – Esempi di documentazione da acquisire
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– Visura catastale attestante la proprietà o il diritto reale di godimento alla data di inizio dei lavori o di sostenimento delle spese;
– Altra documentazione che attesti l’idoneo titolo di detenzione o possesso sull’immobile avente data antecedente all’inizio lavori o sostenimento spese;
– Autorizzazione ai lavori firmata dal proprietario dell’immobile (in caso di lavori effettuati da altri soggetti);
– Visura camerale aggiornata (cooperative edilizie, IACP, etc.);
– Altra documentazione attestante la qualifica soggettiva (ONLUS, associazioni, etc.);
– Contratto preliminare di compravendita registrato (lavori eseguiti dal promissario acquirente immesso nel possesso);
– ultima dichiarazione dei redditi presentata o autocertificazione in ordine al possesso di redditi;
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Tipologia di immobile oggetto dei lavori
Alla luce delle disposizioni contenute nell’art. 119, D.L. n. 34/2020 e dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate, le possibili tipologie di immobili suscettibili di interventi agevolabili al 110% sono:
– parti comuni di edifici residenziali in condominio;
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze;
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze;
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo per gli interventi c.d. trainati);
– unità immobiliari adibite a spogliatoio (solo per associazioni e società sportive dilettantistiche).
La tipologia di immobili oggetto dei lavori determina sia specifici limiti di spesa entro i quali è possibile richiedere l’agevolazione, sia diverse tipologie di documenti necessari per l’apposizione del visto di conformità.
Anche per tale verifica il professionista incaricato farà ovviamente riferimento alla visura catastale o altro documento equipollente (ad esempio, atto notarile) dal quale si evinca, con certezza, la tipologia di immobile oggetto degli interventi agevolati.
Nel caso di lavori effettuati dai condomini, sarà inoltre necessario acquisire anche la delibera che autorizza lo svolgimento dei lavori o una autocertificazione da parte dell’amministratore.
Nella verifica della tipologia di immobile occorrerà anche tenere presente che, per espressa previsione normativa, le unità immobiliari in categoria A1, A8 e A9 sono sempre escluse dai benefici del superbonus.
Di seguito si riportano, a titolo di esempio, alcuni documenti che il professionista incaricato del rilascio del visto dovrà richiedere ed esaminare in questa seconda fase di lavoro.
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Tipologia di immobile – Esempi di documentazione da acquisire
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– visura catastale o altra documentazione dalla quale emergano le caratteristiche dell’immobile oggetto di intervento (categoria catastale);
– domanda di accatastamento presentata ai competenti uffici (per gli immobili non ancora censiti ma esistenti).
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Tipologia di interventi effettuati e verifica limiti di spesa
Il professionista incaricato di rilasciare il visto di conformità, obbligatorio per l’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, dovrà verificare, dal punto di vista strettamente documentale, che le spese sostenute sono relative ad uno o più degli interventi c.d. trainanti, che danno accesso al superbonus.
A tale scopo i documenti da esaminare consisteranno, essenzialmente, nelle abilitazioni amministrative richieste per la tipologia di interventi effettuati, nella visura catastale e planimetrica, nel contratto di appalto o nella lettera di incarico firmata dal beneficiario con le ditte incaricate dei lavori e con i professionisti che hanno seguito i lavori, e così via.
Una volta individuate le tipologie di interventi eseguiti e verificata la documentazione di supporto, il professionista dovrà verificare il limite di spesa massimo ammissibile sulla base delle previsioni contenute nell’art. 119.
Il professionista dovrà inoltre verificare la presenza di eventuali interventi trainati (che danno diritto al superbonus se eseguiti congiuntamente ai lavori trainanti) o di altre tipologie di interventi che possono dare diritto ad altre agevolazioni fiscali, quali, ad esempio, quelle sulle ristrutturazioni edilizie.
Di seguito si riportano, a titolo di esempio, alcuni documenti che il professionista incaricato del rilascio del visto dovrà richiedere ed esaminare in questa terza fase del lavoro.
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Tipologia di interventi – Esempi di documentazione da acquisire
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– Titolo abilitativo (SCIA/CILA/permesso a costruire, etc.);
– Comunicazione preventiva all’inizio lavori alla competente ASL (se richiesto);
– Contratto di Appalto/Lettera di incarico professionale;
– Sismabonus, occorre il cosiddetto Allegato B e la relativa ricevuta di presentazione allo sportello competente;
– Dichiarazione firmata da cliente e ditta/tecnico lavori che si tratti di progetto funzionale alla maturazione del bonus fiscale e che il progetto è coerente con l’ottenimento del miglioramento delle classi energetiche previste dalla norma e che il tecnico è iscritto all’apposito albo professionale;
– Ricevuta di presentazione a ENEA della documentazione prevista con il codice CPID (solo per interventi di riqualificazione energetica).
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Verifica delle spese relative agli interventi effettuati
Uno degli adempimenti che fa carico al professionista incaricato al rilascio del visto di conformità riguarda la verifica del limite di spesa agevolabile a seconda del tipo di interventi effettuati. Si tratta di una verifica fondamentale perché dalla stessa può dipendere il successivo calcolo dell’agevolazione spettante.
La complessità di tale verifica varia a seconda sia degli interventi che del soggetto beneficiario. Si pensi, tanto per fare un esempio, al caso dei lavori effettuati da un condominio composto da molte unità immobiliari e dalla presenza sia di lavori trainanti che di lavori trainati.
Il professionista incaricato dovrà prestare anche particolare attenzione alla presenza di interventi cumulati o sovrapposti.
La circolare n. 24/E/2020 distingue queste specifiche situazioni di:
– cumulabilità degli interventi che danno diritto al super bonus con altri diversi interventi per i quali sono previste specifiche agevolazioni, e
– sovrapposizione, all’interno di un unico intervento edilizio, di lavori astrattamente riconducibili a diverse fattispecie agevolabili.
Soltanto nella prima delle due ipotesi (cumulabilità di distinti interventi agevolati) sarà possibile massimizzare i benefici sfruttando le singole e distinte agevolazioni, a condizione però che il beneficiario abbia distintamente contabilizzato le spese relative a ciascun intervento.
Ecco allora che in tale ipotesi il professionista incaricato dovrà prestare particolare attenzione anche a tale distinzione, andando a verificare sia i limiti di spesa agevolabili per le diverse fattispecie di lavori, sia l’importo effettivo della detrazione spettante.
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Nota bene
Nel caso di lavori congiunti agevolabili ad esempio sia al superbonus che alla ristrutturazione edilizia, saranno solo i lavori del primo tipo ad essere oggetto di rilascio del visto di conformità.
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Per quanto sopra risulta dunque ovvio che in tale step operativo le attività del professionista incaricato del rilascio del visto si concentreranno, quasi esclusivamente, sul controllo della documentazione contabile e amministrativa che attesta la tipologia e l’imposto delle spese sostenute.
Oltre alle fatture e agli altri documenti che attestano le spese sostenute, il professionista dovrà verificare, se presenti, anche le ricevute dei bonifici parlanti effettuati dal beneficiario.
In questa verifica sarà necessario prestare la dovuta attenzione anche alla corretta intestazione dei suddetti documenti e la data degli stessi. Entrambi questi requisiti, seppur unicamente formali, potrebbero infatti incidere in misura rilevanza sull’entità del superbonus spettante. Si pensi, tanto per fare un esempio concreto, ad una fattura che reca come intestazione un soggetto diverso da quello che ha eseguito i lavori.
Quanto all’effettivo pagamento delle spese documentate si ricorda che tale requisito attiene essenzialmente alle persone fisiche e che, nell’ipotesi soprattutto dello sconto in fattura, le ricevute dei bonifici parlanti potrebbero non essere presenti.
Di seguito si riportano, a titolo di esempio, alcuni documenti che il professionista incaricato del rilascio del visto dovrà richiedere ed esaminare in questa quarta fase di lavoro.
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Spese relative agli interventi – Esempi di documenti da acquisire
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– Fatture delle spese sostenute;
– Altri documenti di spesa attestanti le spese sostenute (es. bollettini postali, ricevute, etc.);
– Ricevute dei bonifici bancari o postali parlanti eseguiti (solo in determinate ipotesi);
– Distinta contabilizzazione delle spese (solo in presenza di interventi cumulati).
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Asseverazioni, attestazioni, autocertificazioni
Sono molteplici le autocertificazioni, le attestazioni e più in generale le dichiarazioni di parte che dovranno essere acquisite e verificate per il rilascio del visto di conformità sul superbonus del 110%.
La circolare n. 24/E/2020 e il provvedimento direttoriale che ha disciplinato la cessione del superbonus, prevedono espressamente che il professionista abilitato al rilascio del visto di conformità debba acquisire le asseverazioni rilasciate dai tecnici che attestano il rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati e la congruità delle spese sostenute. Oltre ad acquisire tali asseverazioni il professionista incaricato dovrà anche verificare che i soggetti che hanno rilasciato tali attestazioni, siano abilitati al rilascio delle stesse e siano coperti da adeguata polizza assicurativa in linea con le previsioni contenute nell’art. 119 del decreto Rilancio.
Oltre a tali asseverazioni le attenzioni del professionista incaricato al rilancio del visto dovranno concentrarsi anche su altre dichiarazioni, rese spesso nella forma di autocertificazione, il cui numero e la cui importanza varia a seconda della tipologia di interventi agevolabili.
Di seguito si riportano, a titolo di esempio, alcune fra le principali asseverazioni e attestazioni che il professionista incaricato dovrà richiedere ed esaminare in questa quinta fase di lavoro.
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Asseverazioni e attestazione – Alcuni esempi
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– Asseverazioni tecniche rilasciate da professionisti abilitati e assicurati attestanti il rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati e la congruità delle spese sostenute;
– Copia delle polizze assicurative stipulate dai tecnici che rilascio le asseverazioni e del premio pagato;
– Autocertificazione a firma del beneficiario della detrazione, attestante il fatto di non beneficiare del superbonus (110%) su un numero superiore alle due unità immobiliari
– Autocertificazione a firma del beneficiario della detrazione, attestante il fatto che l’unità immobiliare oggetto di riqualificazione non è utilizzata nell’ambito di attività professionale/impresa (salvo le eccezioni in caso di spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio);
– Dichiarazione del beneficiario sulla conformità dei documenti consegnati in copia rispetto all’originale.
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Rilascio visto di conformità – Dichiarazione del professionista
Tenuto conto che il visto di conformità rilasciato dal professionista incaricato costituirà uno dei documenti che la banca o il fornitore dovranno acquisire a seguito dell’opzione del beneficiario per la cessione o per lo sconto in fattura, è necessario che a conclusione delle attività svolte, vengano indicati i seguenti elementi:
– i dati anagrafici e la qualifica professionale del soggetto che rilascia il visto di conformità;
– l’iscrizione fra i soggetti legittimati al rilascio del visto di conformità ai sensi dell’art. 35, D.Lgs. n. 241/1997 negli elenchi tenuti dalle competenti direzioni regionali dell’Agenzia delle Entrate;
– l’assenza di provvedimenti di revoca o di sospensione dal rilascio del visto di conformità;
– il possesso e la vigenza di apposita polizza assicurativa a copertura dei rischi professionali inerenti al rilascio del visto di conformità.
In genere il soggetto che appone il visto di conformità procederà anche alla trasmissione telematica dell’apposita istanza sulla base delle istruzioni e della modulistica prevista nel provvedimento direttoriale dell’8 agosto 2020.
Tenuto conto di quanto sopra, che costituirà la necessaria premessa, la dichiarazione conclusiva che il professionista incaricato potrà rilasciare alla fine delle attività e delle verifiche svolte potrebbe essere simile a quella di seguito descritta.