Ai fini dell’applicazione del superbonus del 110%, la legge di Bilancio 2021 ha previsto l’assimilazione pressochè integrale dell’edificio posseduto da un unico proprietario, o in comproprietà tra più soggetti, e il condominio. Ma con un limite ben preciso: la possibilità di fruire della detrazione rafforzata è limitata ai casi in cui l’edificio è composto da un numero di unità immobiliari che va da 2 a 4. L’agevolazione potrà riguardare sia gli interventi trainanti, effettuati sulle parti comuni dell’edificio, sia gli interventi trainati, all’interno delle singole unità immobiliari abitative, ma solo per due unità immobiliari.
Il legislatore della legge di Bilancio 2021 ha assimilato del tutto, per ciò che attiene all’applicazione del superbonus del 110 per cento, l’edificio posseduto da un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti, e i lavori effettuati dal condominio.
Le due diverse fattispecie sono trattate alla stessa maniera, pur essendo evidenti le differenze sotto il profilo giuridico.
L’edificio posseduto da un unico proprietario
Secondo la disposizione previgente l’unico proprietario dell’edificio non poteva fruire del superbonus. L’Agenzia delle Entrate sosteneva l’interpretazione restrittiva in quanto, in base alla lettera della disposizione, era necessario che i lavori fossero effettuati dal condominio. L’unica eccezione era rappresentata dalle unità immobiliari unifamiliari oppure dalle unità immobiliari funzionalmente indipendenti.
Secondo la circolare n. 24/E del 2020 questi immobili devono essere considerati, ai fini dell’agevolazione, alla stregua degli immobili unifamiliari.
Diversamente, in mancanza dell’autonomia, l’applicazione del bonus era preclusa.
L’intervento della legge di Bilancio 2021
La legge di Bilancio 2021 ha modificato la disposizione e consente ora di fruire del superbonus anche per gli immobili detenuti da un unico proprietario o da più comproprietari, ma con un limite ben preciso. Tale possibilità è limitata ai casi in cui l’edificio sia composto da due a quattro unità immobiliari.
Presumibilmente, tale limite quantitativo è stato previsto a causa della mancanza di risorse, ma consente comunque di superare, sia pure parzialmente, il problema. Infatti, se lo stesso proprietario detiene un “piccolo edificio” composto da quattro unità immobiliari abitative può fruire della detrazione del 110%.
L’assimilazione al condominio
In tale ipotesi, dunque, il legislatore ha assimilato la nuova fattispecie agevolata al condominio. L’assimilazione è pressoché integrale.
In primis, deve essere osservato come sia possibile fruire della detrazione del 110% sia per ciò che riguarda gli interventi trainanti, effettuati sulle parti comuni dell’edificio, sia per gli interventi trainati, all’interno delle singole unità immobiliari abitative.
È tuttavia evidente che le parti comuni dell’edificio non sono considerate tali con riferimento a due o più proprietari. Infatti, il condominio manca in quanto il proprietario è unico.
La superficie disperdente su cui, ad esempio, si intende effettuare un intervento di isolamento termico, è comune alle quattro unità immobiliari.
Pertanto, in tale ipotesi non troverà applicazione alcuna limitazione se non quella rappresentata dal limite massimo di spesa per gli interventi di isolamento termico. Si applicherà quindi il limite di 40.000 euro che dovrà essere moltiplicato per il numero delle unità immobiliari. Il limite complessivo sarà così pari a 160.000 euro.
Pertanto, il rifacimento del cappotto termico relativo all’intero edificio non potrà superare tale limite di spesa esattamente come sarebbe previsto nell’ipotesi in cui fosse esistente il condominio. Si dovrà quindi procedere anche alla verifica della congruità dei costi con la relativa asseverazione del tecnico incaricato, da trasmettere all’ENEA.
L’assimilazione della fattispecie riguarderà anche gli interventi trainati sulle singole abitazioni. L’unico proprietario potrà fruire della detrazione del 110% per gli altri interventi di efficientamento energetico che eseguirà all’interno delle singole unità abitative. Tuttavia, anche in tale ipotesi troverà applicazione il limite di due unità immobiliari come se fossero presenti all’interno del condominio.
L’unico proprietario potrà fruire della detrazione del 110% anche per gli interventi trainati, ma solo per due unità immobiliari dell’edificio di cui è proprietario. Pertanto, laddove gli interventi trainati riguardassero tutte le quattro unità immobiliari abitative, per due di esse troveranno applicazione gli ecoincentivi “ordinari” con l’applicazione della detrazione d’imposta del 50 o del 65 per cento a seconda della tipologia di intervento.