In relazione alle spese sostenute per determinati interventi di recupero edilizio (c.d. ristrutturazioni) spetta una detrazione dall’IRPEF lorda ai sensi dell’art. 16-bis del TUIR.
Fra questi interventi vi rientrano quelli di ristrutturazione edilizia definiti come quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente dall’art. 3 co. 1 lett. d) del DPR 6.6.2001 n. 380.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Tipologie di interventi

Vi rientrano, ad esempio, le seguenti opere (cfr., tra le altre, C.M. 24.2.98 n. 57/E, circ. Agenzia delle Entrate 31.5.2019 n. 13 e guida Agenzia delle Entrate maggio 2019):

• la riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del loro numero e delle loro dimensioni;
• la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti;
• il mutamento di destinazione d’uso degli edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggi regionali e dalla normativa locale;
• la trasformazione dei locali accessori in locali residenziali;
• le modifiche agli elementi strutturali, con variazione delle quote d’imposta dei solai;
• gli interventi di ampliamento delle superfici. Al riguardo, la C.M. 11.5.98 n. 121/E (§ 4) ha precisato che possono essere ammessi alla detrazione i costi degli interventi di ampliamento degli edifici esistenti, purché con tale ampliamento non si realizzino unità immobiliari utilizzabili autonomamente. Così, ad esempio, secondo il documento di prassi, è detraibile la spesa sostenuta per rendere abitabile un sottotetto esistente, purché ciò avvenga senza aumento della volumetria originariamente assentita (cfr. C.T. Reg. Bologna 25.10.2016 n. 2799/5/16 che ha ricompreso fra gli interventi di ristrutturazione edilizia il recupero dei sottotetti con conseguente aumento della volumetria dell’immobile, eseguito nel rispetto della normativa urbanistica statale, regionale e comunale);
• la realizzazione di una mansarda o del balcone in veranda e la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
• la modifica della facciata;
• l’apertura di nuove porte e finestre;
• la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento della normativa antisismica, nonché gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Detrazione IRPEF delle spese sostenute per la ristrutturazione edilizia

Le opere di ristrutturazione edilizia rientrano fra gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che, ai sensi dell’art. 16-bis del TUIR, possono beneficiare della detrazione IRPEF del 36-50%.
Si ricorda che, da ultimo, l’art. 1 co. 67 della L. 145/2018 (legge di bilancio 2019) ha prorogato l’agevolazione con aliquota del 50%, nel limite di spesa pari a 96.000 euro, alle spese sostenute dal 26.6.2012 al 31.12.2019.

Interventi di demolizione e ricostruzione

Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzia delle Entrate (cfr. C.M. 24.2.98 n. 57/E, circ. Agenzia delle Entrate 31.5.2007 n. 36 (§ 2), circ. Agenzia delle Entrate 1.7.2010 n. 39 (§ 4.1) e ris. Agenzia delle Entrate 4.1.2011 n. 4) ha chiarito che:

• per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento deve considerarsi nel suo complesso una “nuova costruzione”;
• nel caso in cui, a seguito della demolizione, l’edificio venga ricostruito nel rispetto della volumetria originaria (il rispetto della sagoma originaria non deve più essere rispettato a seguito della modifica dell’art. 3 co. 1 lett. d) del DPR 380/2001 ad opera dell’art. 30 co. 1 lett. a) del DL 21.6.2013 n. 69, conv. L. 98/2013), fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, la detrazione compete, in quanto l’intervento configura, nel suo insieme, una ristrutturazione edilizia. Vi rientrano anche gli interventi edilizi di demolizione e successiva ricostruzione con una volumetria inferiore rispetto a quella preesistente (risposte interpello Agenzia delle Entrate 27.6.2019 n. 210 e 18.7.2019 n. 265);
• se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una nuova costruzione.

Con riferimento a quest’ultima ipotesi, occorre scindere due componenti:

• quella riferibile alla ristrutturazione della parte di edificio già esistente, per le cui spese la detrazione compete;
• quella riferibile all’ampliamento (che configura una nuova costruzione), per le cui spese la detrazione non compete (il principio dell’esclusione della componente di spese relativa all’ampliamento del fabbricato oggetto di un intervento di recupero era già stato espresso, in precedenza, dalla nota DRE Lombardia 14.4.99 n. 70837).

Gli stessi criteri di cui sopra si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione dal c.d. “piano casa” di cui all’art. 11 del DL 112/2008, conv. L. 133/2008, sulla base delle leggi regionali vigenti in materia (cfr. ris. Agenzia delle Entrate 4.1.2011 n. 4).

Immobili vincolati

Per gli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del DLgs. 22.1.2004 n. 42 gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente (art. 3 co. 1 lett. d) del DPR 380/2001. Cfr. risposta interpello Agenzia delle Entrate 27.6.2019 n. 210).

Interventi di riqualificazione energetica

Le considerazioni fatte per la detrazione IRPEF per gli interventi di recupero valgono anche per la fruizione della detrazione IRPEF/IRES sulla riqualificazione energetica in virtù del rinvio operato dal co. 348 dell’art. 1della L. 296/2006.

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