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Riduzione canone di locazione

Sul piano contrattuale, l’iniziativa di una ricontrattazione delle condizioni dell’affitto spetta al conduttore, essendo il primo interessato a trovare soluzioni che possano soddisfare le sue mutate esigenze. Pertanto è consigliabile contattare il locatore per trovare insieme una soluzione. E’ escluso, infatti, che il conduttore possa sospendere in autonomia il pagamento dei canoni di locazione in quanto si tratterebbe di una decisione arbitraria, che giustificherebbe azioni risolutive da parte del locatore.

Fac Simile Lettera sospensione e riduzione del canone di locazione.

Appare ragionevole chiedere una proroga della scadenza del pagamento, senza addebito di interessi o di altre penalità, supportata dall’art. 1256 del Codice civile, trattandosi di impossibilità temporanea della prestazione dovuta a obiettivi impedimenti, che esonera il debitore da ogni responsabilità sino a quando cesserà l’impedimento. Le parti possono quindi concordare una proroga solo per un determinato periodo, decorso il quale verrà eseguito il versamento del dovuto.

In alternativa, il conduttore può richiedere la riduzione del canone per tutto il periodo in cui resteranno in vigore le limitazioni imposte all’apertura degli esercizi pubblici.

Considerato, però, che le conseguenze economiche si protrarranno anche oltre la fine dell’emergenza sanitaria, è ragionevole pensare che i canoni precedenti non siano più sostenibili e quindi si potrebbe discutere in merito alla definitiva riduzione del corrispettivo della locazione: fino alla scadenza legale del contratto in corso, o con la stipula di un nuovo contratto. Anche questa richiesta ha fondamento nell’art.1467 del Codice civile, che prevede la possibilità di domandare la risoluzione del contratto qualora fosse devenuto troppo oneroso per eventi straordinari e imprevedibili.

Rimane il problema degli immobili residenziali per i quali non si può facilmente scegliere di risolvere il contratto: o si ristabilisce consensualmente tra le parti l’equilibrio contrattuale o saranno indispensabili altri provvedimenti governativi.

La registrazione di accordi di riduzione del canone è facoltativa (anche se consigliabile) ed è esente da bollo e registro. La registrazione deve avvenire con il modello 69 – solo cartaceo ma inviabile anche via Pec – entro 20 giorni dalla stipula. E’ possibile ritenere che anche questo adempimento fruisca della proroga a fine giugno.

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COVID-19: Riduzione dei canoni di locazione

Saracinesche abbassate, insegne spente, porte chiuse: i tanti negozi alle prese con la serrata imposta dal coronavirus sono un’immagine preoccupante non solo come simbolo dell’emergenza sanitaria, ma anche per le ricadute economiche. La domanda riguarda il “come” e il “quando” potranno riaprire tante attività, già duramente provate dalla concorrenza del commercio elettronico. Ma c’è anche un altro aspetto rilevante: la gestione del contratto d’affitto. Infatti, tra i tanti costi fissi cui devono far fronte gli esercenti, spesso ci sono anche i canoni di locazione. Che rappresentano – al tempo stesso – una fonte di reddito per molti locatori (per lo più privati: famiglie o piccoli investitori, in un Paese a proprietà diffusa come l’Italia).

Se il negoziante è in difficoltà con i pagamenti e il proprietario gli accorda un versamento ritardato o dilazionato del canone, anche solo in via di fatto, bisogna ricordare che dovrà comunque versare le imposte sulle somme “maturate” (cioè quelle che risultano da contratto) anziché su quelle effettivamente incassate. Lo prevede l’articolo 26 del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir).

A tutela di entrambe le parti, conviene comunque tenere traccia scritta – anche solo via email – di ciò che si stabilisce, oltre all’opportunità di eseguire i pagamenti con mezzi tracciabili, così da poterli sempre documentare.

La riduzione formale del canone
Una delle poche norme “flessibili” rissale al decreto sblocca Italia del 2014 (il Dl 133) e prevede l’esenzione da bollo e imposta di registro per gli accordi con cui il locatore concede all’inquilino una riduzione del canone di locazione. Il vantaggio è che la riduzione può anche essere temporanea (allo scadere il canone torna alla misura originaria) e permette al locatore di evitare di versare le imposte su canoni non percepiti. Ad esempio, si può pattuire una riduzione per le sole mensilità di marzo e aprile, ed eventualmente rinnovarla.

Questo accordo va redatto in carta libera, è in pratica una scrittura collaterale al contratto originario, e va registrato alle Entrate con il modello 69 (purtroppo solo in forma cartacea, non telematico) entro 20 giorni dalla data di stipula. Pur senza canali telematici, si può però valutare l’opzione dell’invio del modulo compilato e firmato via Pec.

Chiusura del contratto
Il discorso cambia se una delle due parti vuole liberarsi dal contratto. In questo caso tornano in gioco le regole sulla risoluzione per mutuo consenso (se si concorda la fine del rapporto), per inadempimento o il recesso per gravi motivi. In tutte queste situazioni non è dovuta l’indennità di avviamento commerciale da parte del locatore al conduttore. Ma è sempre importante registrare la risoluzione del contratto alle Entrate per non vedersi chiedere – magari a emergenza finita – le imposte su canoni inesistenti.

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MILLEPROROGHE – Circolare per la cliente n.10/2020

La presente Circolare analizza le principali novità contenute nel DL 30.12.2019 n. 162 (c.d. “milleproroghe”), come modificato in sede di conversione nella L. 28.2.2020 n. 8.
In particolare, vengono analizzate le novità riguardanti:
– la nomina dell’organo di controllo o revisore di srl;
– la cedolare secca sulle locazioni;
– la proroga al 2020 della detrazione IRPEF per la “sistemazione a verde”;
– la proroga al 2020 del contributo per l’acquisto e la rottamazione di moto;
– il contributo per l’acquisto di nuove autovetture;
– la proroga dell’adozione del sistema “UniEmens” in agricoltura;
– la proroga per gli obblighi di assunzione di lavoratori disabili;
– il pignoramento immobiliare.

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Cedolare secca e affitti brevi di immobili a uso abitativo



Con la risposta all’interpello 10.09.2019, n. 373 l’Agenzia delle Entrate chiarisce l’applicabilità del regime fiscale della cedolare secca del 21% (previsto dall’art. 4 D.L. 24.04.2017, n. 50, convertito, con modifiche dalla L. 21.06.2017, n. 96), in caso di attività di locazione di immobile uso abitativo posta in essere da un privato al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa tramite il portale online “AirBnB”. Ricordano i tecnici delle Entrate che si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, oppure tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Inoltre, i funzionari sottolineano che, nella circolare 12.10.2017, n. 24/E, par. 1, è specificato che la disciplina delle locazioni brevi “si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”. La circolare, inoltre, precisa che la disciplina delle locazioni brevi introdotta dall’art. 4 D.L. 50/2017 non può trovare applicazione se “insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione”.
Come specificato nello stesso art. 4, la norma si applica ai contratti di locazione “stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”. Se in sede di accertamento dovesse emergere l’esistenza di un’attività commerciale, gli introiti dovranno essere dichiarati come redditi d’impresa.